Ingatlanvagyon értékbecslés blogja
Ezen az oldalon különleges eseteket mutatunk be, melyek speciális értékképzési megoldásokat kívántak. A blog egyszerűsítve és közérthetően mutatja be társaságunk szakmai ismereteit, a felmerülő problémákra adott válaszait...
Banki megbízás alapján, a Balaton parton elhelyezkedő hotel értékbecslését végeztük el. Az értékképzést kettő típusú értékeléssel készítettük, az úgynevezett költségalapú nettópótlási és a hozamalapú DCF értékbecsléssel. Mivel a hotel kialakítása egy műemlék épületrészből és annak új építésű bővítményéből állt, így az indulásra a régi épületrész átalakítási költsége jelentősen megnövekedett. Ráadásul a hotel belső arányainak tervezése és kialakítása tovább nehezítette a létesítmény jövedelemtermelő funkcióját, mivel a szoba és egyéb helységek aránya jelentősen eltolódott - mely a hotel üzemeltetési költségét megnövelte és a relatíve kevés szobaszám a bevétel lehetőségét negatívan érintette. Ez az elhibázott fejlesztés, a kezdetektől fogva rányomta bélyegét az üzemeltetés éves eredményeire. A fennálló problémák, a számításainkban tükröződtek, mivel az előállítási nettópótlási érték és a DCF hozamérték között 50%-os eltérés mutatkozott.
Társaságunk hármas szerződést kötött a nemzetközi kereskedelmi partnerbank és a kivitelező projekttársaság között. A szerződés egy Ipari Parkban felépített kerékpárgyár projekt ellenőrzéséről szólt. Első lépésként a gyár várható forgalmi értékének megállapításáról készítettünk szakértői jelentést. Később, a szakaszos finanszírozáshoz szükséges kivitelezési folyamatról és annak készültségi fokának meghatározásáról, továbbá a bekerülési költségek számviteli kontrolljáról kellett a bank irányába jelentéseket adnunk. A megvalósulás után zárójelentést adtunk le és a gyár forgalmi értékének megállapítást végeztük el.
Magyarország legnagyobb termálfürdői közé tartozó ingatlan értékbecslésével bízták meg társaságunkat. A vizsgált termálfürdőt az évek alatt már többször értékelte társaságunk. Banki oldalról fedezetértékelések céljából, tulajdonosi oldalról a pályázatokból megvalósuló strandfejlesztések miatt. Az ingatlan területe összesen 107 577 m2, a többfunkciós különálló vendéglátóegységek - épületek alapterülete összesen 3143 m2 nagyságú volt. A termálfürdő területén további hat különálló és külön funkcióra kialakított medence, továbbá szauna épületek és a hozzájuk tartozó öltözők is megtalálhatók. A vizsgált ingatlan további összetettsége, hogy kialakításra került a mobilházakkal ellátott és lakókocsik fogadására alkalmas kemping. A funkciók különválasztásának segítségével, három módszerrel (piaci összehasonlítás, DCF hozamszámítás és a nettópótlási költségbecsléssel) számoltuk ki az ingatlan értékét.
Budapest közelében, az M1 autópálya leágazásánál található svéd multinacionális cég teljes ingatlanvagyonának értékbecslését végeztük el. A portfólióba felépítményekkel (gyártóüzemek, raktárokkal, irodaépületekkel, oktatóépülettel) rendelkező telephely, továbbá különböző helyrajzi számon található fejlesztési területek tartoztak. Az értékmeghatározásoknál három számítási módszert alkalmaztunk, piaci összehasonlítás, DCF hozamszámítás és a nettópótlási költségbecslés értékképzéssel számoltunk. Fő módszerként a piaci forgalmi értékképzést fogadtuk el.
Komárom-Esztergom Megyében megtalálható nagy múltú mezőgazdasági társaság, a 136 778 m2 területen elhelyezkedő irodaház, premix üzem és takarmánytárolók értékbecslésével bízta meg cégünket. Az értékbecslés specialitását az ingatlan több funkciós kialakítása adta. A funkciók különválasztásának segítségével, három módszerrel (piaci összehasonlítás, DCF hozamszámítás és a nettópótlási költségbecsléssel) számoltuk ki az ingatlan értékét.
Az északnyugati országrészben kiépített kisebb benzinkúthálózat értékbecslését végeztük el, banki hitelfedezet céljából. A hálózat összesen öt benzinkútból áll. A kutak shoppal és 4 - 6 kútfejjel rendelkeztek. A funkciók különválasztásának segítségével, kettő módszerrel (DCF hozamszámítás és a nettópótlási költségbecsléssel) számoltuk ki az ingatlanok értékét.
A József körút közelében megtalálható kisebb üzletközpont értékesítése miatt, a megbízó értékbecslést rendelt meg társaságunktól. Az értékesítésből fakadó kockázatok kivédésé-re független szakértőt keresett az eladó. Az adás-vétel előtt szerette volna megismerni az ingatlan forgalmi középértékét. Ennél a számításnál különleges hangsúlyt helyeztünk a bérleményekből számolt hozamértékre, mivel az ingatlan jövedelemtermelő képességét ez biztosította.
Középnyugati országrészben megtalálható ipari szennyvíztisztító telephely értékbecslésével bízták meg társaságunkat, a földterület meghaladta a 8 hektárt és az épületek alapterülete is jelentős volt (~3600 m2). Az ingatlan specialitása az ülepítő medencék, a zagytározók, továbbá a 11376 m3 nagyságú természetes kialakítású (tisztítás utáni) víztároló. Mivel az ingatlan egyedi kialakítású volt és a létesítmény közfeladatot látott el, így az értékképzésénél nettópótlási költségbecslést alkalmaztunk.
